Donation immobilière : profiter de l’exonération temporaire en 2026

Une aide familiale pour concrétiser un projet immobilier

Aider un enfant ou un petit-enfant à acheter son logement, c’est aussi lui permettre de commencer son projet avec un apport plus solide. Une mesure temporaire ouvre une possibilité supplémentaire : exonérer certains dons d’argent affectés à l’achat d’un logement neuf ou à une rénovation énergétique.

Le dispositif couvre les versements du 15 février 2025 au 31 décembre 2026. Son intérêt se mesure à la fois au montant transmis, aux autres exonérations disponibles et au calendrier de l’opération. Voici les règles et les exemples à examiner avant de décider.

Les règles habituelles : abattements et droits de donation

Les abattements selon le lien familial

Avant de calculer les droits, on déduit l’abattement disponible entre le donateur et le bénéficiaire. Il se renouvelle tous les quinze ans ; une donation antérieure peut en avoir utilisé tout ou partie.

Ces montants concernent les situations ordinaires. Des règles particulières existent notamment pour le handicap ou la représentation. Le bilan des donations précédentes permet de connaître l’abattement réellement restant.

Le barème en ligne directe

Pour un enfant, un petit-enfant ou un arrière-petit-enfant, le montant taxable est imposé par tranches : le taux le plus élevé ne s’applique pas à toute la donation.

Pour un neveu ou une nièce, le taux ordinaire est de 55 % après abattement, hors situation particulière. Ce lien familial ne relève pas de la ligne directe : la distinction compte pour les exemples ci-dessous.

Le don familial de 31 865 € est un autre mécanisme

Une exonération spécifique des dons familiaux de sommes d’argent peut aussi être disponible, sous conditions, notamment d’âge : donateur de moins de 80 ans et bénéficiaire majeur ou émancipé. Elle ne se confond ni avec l’abattement familial ni avec le dispositif immobilier temporaire.

Avant de choisir un régime, faites inventorier les possibilités et les dons des quinze dernières années. L’avantage du dispositif temporaire dépend donc aussi des exonérations déjà disponibles dans votre famille.

Le dispositif temporaire : qui peut donner et combien ?

L’article 790 A bis du Code général des impôts (nouvel onglet) vise les dons de sommes d’argent en pleine propriété à un enfant, petit-enfant ou arrière-petit-enfant. En l’absence de descendants du donateur, son neveu ou sa nièce peut en bénéficier. Il s’agit de l’enfant de son frère ou de sa sœur, et non d’un neveu par alliance.

Les plafonds s’apprécient ensemble sur la période du dispositif :

• 100 000 € d’un même donateur à un même bénéficiaire ;
• 300 000 € reçus par un même bénéficiaire au titre de cette exonération.

Ainsi, trois membres de la famille remplissant les conditions peuvent donner chacun 100 000 € au même bénéficiaire. Un quatrième don n’augmente pas son plafond temporaire. Plusieurs versements d’un même donateur doivent également être additionnés.

Il n’y a pas de condition d’âge du donateur propre à cette mesure. Ce point la distingue du don familial de 31 865 €. L’exonération porte sur l’argent affecté au projet éligible, pas sur la donation directe d’un immeuble.

Quels projets et quel calendrier ?

Acheter un logement neuf ou en VEFA

L’argent doit servir à acquérir un logement neuf ou vendu en l’état futur d’achèvement. Faire construire soi-même une maison hors VEFA n’entre pas dans ce volet : achat neuf et construction ne sont pas interchangeables pour cette exonération.

Un achat ancien sans rénovation énergétique éligible n’est pas couvert non plus. Avant de transférer les fonds, faites confirmer la qualification du logement et la façon dont le paiement sera justifié dans l’acte ou les appels de fonds.

Financer une rénovation énergétique

L’autre usage concerne certaines dépenses de rénovation énergétique dans la résidence principale dont le bénéficiaire est propriétaire. Les dépenses doivent relever des travaux ouvrant droit à MaPrimeRénov’, sans avoir effectivement bénéficié de cette aide pour les mêmes dépenses.

Le non-cumul vise également les dépenses ayant donné lieu au crédit d’impôt pour emploi à domicile ou à une déduction de charges pour l’impôt sur le revenu. On ne peut donc pas additionner librement tous les avantages sur une même facture. Faites vérifier le devis, les aides demandées et l’affectation de chaque somme.

Le délai de six mois

Les sommes doivent être utilisées au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant leur versement. Par exemple, pour un don versé le 15 octobre 2026, cette échéance est le 30 avril 2027. Le versement doit néanmoins avoir lieu au plus tard le 31 décembre 2026 : ces deux dates répondent à des obligations différentes.

Pour une VEFA ou des travaux avec plusieurs paiements, préparez le calendrier avant le don. Une intention d’achat ou un devis ne prouvent pas à eux seuls l’emploi effectif de l’argent dans le délai.

Les obligations pendant cinq ans

Après l’acquisition, le logement doit être affecté à la résidence principale du bénéficiaire ou d’un locataire pendant cinq ans, à compter de l’acquisition ou de l’achèvement lorsque celui-ci est postérieur. Une location à un membre du foyer fiscal du bénéficiaire est exclue.

Pour la rénovation, le logement doit rester sa résidence principale pendant cinq ans à partir de l’achèvement des travaux. Ces conditions ne se résument donc pas à « conserver le bien » : son utilisation compte également.

Conservez le justificatif du don, les actes, appels de fonds ou factures acquittées, les preuves de paiement et les éléments d’occupation. Un changement de situation mérite un examen avant la vente ou la mise en location, car le non-respect des conditions peut remettre en cause l’exonération.

Deux exemples pour comprendre l’intérêt fiscal

Deux situations permettent de mesurer l’effet du dispositif. Les montants sont arrondis à l’euro et illustrent des hypothèses précises ; ils ne remplacent pas le calcul propre à chaque famille.

Un grand-père donne 100 000 € à sa petite-fille

Premier cas : aucun don antérieur n’a entamé l’abattement et, pour isoler le comparatif, l’exonération ordinaire de 31 865 € des dons familiaux d’argent n’est pas disponible, par exemple parce que le grand-père a au moins 80 ans.

L’écart fiscal est de 11 821 €. Il dépend des hypothèses retenues : si d’autres exonérations sont disponibles, le comparatif doit être recalculé.

Deuxième cas : le même grand-père avait donné 50 000 € cinq ans plus tôt, sous le régime ordinaire, en utilisant l’abattement de 31 865 €. Le nouveau don ne bénéficie plus de cet abattement. Le rappel fiscal tient aussi compte des tranches déjà utilisées sur les 18 135 € taxables du premier don.

Dans cette hypothèse, les nouveaux 100 000 € se situent entièrement dans la tranche à 20 % : les droits supplémentaires sont 20 000 €, plutôt que de recommencer le barème à 5 %. Avec le dispositif temporaire et toutes ses conditions remplies, les droits sur le nouveau don éligible sont nuls. Le régime appliqué au premier don doit donc être connu pour établir le bon résultat.

Un oncle sans descendants donne 80 000 € à son neveu

On suppose l’abattement de 7 967 € intégralement disponible et l’exonération ordinaire des dons familiaux d’argent non applicable. L’absence de descendants permet ici d’examiner le régime temporaire.

Dans cet exemple, l’écart atteint 39 618 €. Si l’oncle a des descendants, le volet temporaire présenté ici ne s’applique pas au neveu. Si une autre exonération est disponible, elle change également la comparaison.

Déclarer le don et préparer les justificatifs

Même exonéré, le don doit être déclaré. En 2026, les déclarations de dons sont généralement en ligne, mais les dons relevant de l’article 790 A bis font partie des exceptions : l’administration prévoit une déclaration papier n° 2735, adressée en double exemplaire au service de l’enregistrement compétent.

Consultez les exceptions officielles à la déclaration en ligne (nouvel onglet) et le formulaire de déclaration des dons (nouvel onglet). Faites préciser le délai et les pièces correspondant à votre donation avant le versement, plutôt que d’attendre l’achat pour découvrir la démarche.

Un don d’argent n’exige pas toujours un acte notarié, mais son effet sur le patrimoine familial et les droits des autres héritiers mérite d’être anticipé. Le notaire peut vous aider à choisir et formaliser la transmission ; le courtier organise l’intégration de l’argent dans le financement immobilier.

Transformer l’aide familiale en budget d’achat

L’opportunité fiscale est intéressante lorsqu’elle s’inscrit dans un projet réalisable. Avant de donner, réunissez les réponses à ces quatre questions :

1. Quelle somme peut être transmise compte tenu des dons précédents et des plafonds ?
2. L’achat ou les travaux remplissent-ils les conditions, avec un calendrier de paiement compatible ?
3. Quelle part de la donation sera mobilisée et quelle épargne restera disponible ?
4. Quel prêt complémentaire et quelles mensualités permettront de finaliser le projet ?

Le guide de l’apport personnel aide à préserver une réserve. Le simulateur de budget d’achat permet de situer le prix, les frais et les ressources, sans déterminer l’exonération fiscale. Pour un premier achat éligible, le dossier consacré au PTZ présente les conditions d’un prêt complémentaire.

Préparer la transmission et le financement ensemble évite de décider l’un sans connaître les contraintes de l’autre. Parlons de votre projet pour intégrer l’aide familiale à un plan de financement clair, en lien avec le professionnel chargé de la donation.